Kiedy inwestować we własne biuro?

Własne biuro to dzisiaj duży luksus. Wiele firm ogranicza więc przestrzeń biurową lub zupełnie z niej rezygnuje na rzecz rozwiązań mobilnych. Jednak dla przedsiębiorstw, które często goszczą u siebie klientów, posiadanie lub wynajem lokalu to konieczność, a jednocześnie – najlepsza wizytówka.

Tak wybór lokalizacji, jak i wygląd oraz wyposażenie biura to bardzo ważne, wręcz strategiczne, kwestie. Ich wpływ na wizerunek firmy jest ogromny.

Odpowiednia lokalizacja biura może przesądzić o sukcesie danego przedsięwzięcia. Liczy się również dobry dojazd, możliwość zaparkowania przed biurem lub w jego pobliżu. Nie bez znaczenia jest także korzystny image zewnętrzny i wewnętrzny – wygląd budynku, standard wyposażenia, gustowny wystrój pomieszczeń.

Miejsce i jeszcze raz miejsce

Z pewnością pierwszą, a zarazem podstawową, sprawą w przypadku budowy, kupna lub wynajmu biura jest kwestia lokalizacji.

Dobra lokalizacja (w ścisłym centrum lub w śródmieściu) szczególnie ważna jest dla firm kojarzących się z prestiżem, a więc: kancelarii prawniczych, biur turystycznych, kancelarii doradztwa i pośrednictwa finansowego, agencji bankowych itp.

Natomiast dla firm, które realizują dla klienta rożnego rodzaju projekty i spotykają się z nim w swojej siedzibie tylko czasami, lokalizacja ma znaczenie drugorzędne. Dlatego właśnie biura handlowe, biura architektoniczne i projektanckie, agencje reklamowe czy wydawnictwa z powodzeniem mogą usytuować swoją siedzibę poza centrum, a czasem nawet na zupełnych peryferiach.

Każde przedsiębiorstwo musi więc samo odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie znaczenie dla działalności i rozwoju firmy będzie miał taki, a nie inny, wybór lokalizacji.

Standard z podziałem na klasy

Decydując się na budowę, zakup lub wynajem powierzchni biurowej, musimy sprecyzować jeszcze, jaki metraż nas interesuje oraz jakiego rodzaju powierzchni użytkowych potrzebujemy (tzn. o jakim standardzie).

Na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje nieformalna klasyfikacja standardu biurowców. Wyróżniamy:

Z klasyfikacji tej korzystają pośrednicy nieruchomości, deweloperzy oraz sami inwestorzy. I chociaż podział taki wydaje się stosunkowo prosty, problemy pojawiają się przy próbie zdefiniowania cech danej klasy, umożliwiających zakwalifikowanie konkretnego obiektu do każdej z nich.

Ocenie podlegają zarówno aspekty zewnętrzne (takie jak lokalizacja, otoczenie, wygląd i sylwetka budynku), jak i wewnętrzne, takie jak:

Powierzchnia biurowa klasy A powinna mieć wszystkie wymienione wyżej parametry zachowane na najwyższym poziomie, w przypadku powierzchni klasy B parametry te cechują się niższą jakością, natomiast powierzchnie klasy C wielu z nich w ogóle nie uwzględniają.

Co najważniejsze?
Myśląc o stworzeniu własnego biura, dobrze jest zastanowić się, co jest dla nas ważne, a co mniej ważne i zgodnie z naszym wyborem – kontynuować swój projekt.

Warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:

Niezwykle ważne jest, by przed budową, zakupem lub wynajmem biura znać odpowiedzi na te – oraz wiele innych – pytań.

Własne czy wynajęte?

Biuro możemy kupić lub wynająć. Wszystko zależy od naszych potrzeb i możliwości finansowych. Biuro – jeśli jest częścią siedziby firmy (np. produkcyjnej czy handlowej połączonej z magazynem lub hurtownią) – możemy również wybudować.

Jeżeli chodzi o kupno lub wynajem, to od jakiegoś już czasu na rynku powierzchni biurowych utrzymuje się stosunkowo wysoki popyt i niska podaż na biura w klasie A i B. Nie ma natomiast specjalnego zainteresowania powierzchnią biurową w standardzie C.

Minimalne stawki wynajmu powierzchni biurowych w klasie A kształtują się następująco:

Minimalne stawki wynajmu powierzchni biurowych w klasie B kształtują się następująco:

Do podanych cen należy doliczyć jeszcze opłatę eksploatacyjną.

Kupno gotowych pomieszczeń biurowych lub budowa własnego biura to zupełnie odmienna sprawa. W przypadku kupna, ceny kształtują się bardzo różnie, w zależności od lokalizacji, wieku budynku, użytych technologii, standardu (zawsze warto negocjować). Natomiast w przypadku budowy całej firmy, budowa biura jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego zaczynającego się od zakupu gruntu oraz wyboru wykonawcy, na odbiorze całego budynku kończąc.

Jeżeli firmę na to stać, może zdecydować się na zakup lub budowę biura czy biurowca znacznie większego, niż wymagają tego potrzeby firmy. Niewykorzystaną powierzchnię biurową można wtedy wynajmować innym przedsiębiorstwom, licząc jednocześnie na szybszy zwrot poniesionych kosztów budowy.

Z pewnością budowa biurowca w dobrej lokalizacji to dziś bardzo dobra inwestycja, o wysokim stopniu rentowności. Specjaliści przewidują bowiem, że w ciągu najbliższych kilku lat stawki czynszu w sektorze nieruchomości komercyjnych będą stale rosnąć.

W związku z ogromnym i stale rosnącym popytem na powierzchnię biurową dobrej klasy i w dobrej lokalizacji, inwestycja w biurowiec gwarantuje więc – jak na razie - wysoki wzrost kapitału z inwestycji. Ma na to m.in. wpływ - wyjątkowo ostatnio silna - tendencja spadkowa stóp kapitalizacyjnych.

Analitycy przekonują jednak, że warto zwrócić uwagę, iż obecny boom na rynku wynajmu nieruchomości, szczególnie w Warszawie, jest trendem przejściowym i w perspektywie kilku lat nastąpi na tym rynku względna stabilizacja.

Dlatego opłacalność inwestycji w biurowiec można określić jako wprost proporcjonalną do kryterium lokalizacji. Im lepsza lokalizacja, tym bardziej opłacalna inwestycja. Na ile opłacalna – to zależy już od indywidualnych kalkulacji.

Małgorzata Szafarz

Zobacz podobne artykuły:

Mikroklimat starej walcowni

Nowe życie Łodzi

Rewitalizacja tylko z kalkulatorem

Drugie życie starych hal

Inteligentny budynek

Gdzie i jakie biuro wynająć

Jak oszczędzać energię w biurze

Podyskutuj na forum:

Wybieramy biuro